Uma recente decisão judicial reforçou entendimento de grande relevância prática para empresas, advogados, contadores e agentes do mercado imobiliário: a mera existência de débitos tributários não autoriza a exigência de Certidão Negativa de Débitos (CND) como condição para a venda de imóvel.
No caso analisado, uma sociedade de advocacia pretendia alienar um bem imóvel, mas enfrentava obstáculo imposto na esfera extrajudicial: a exigência de regularidade fiscal para viabilizar a lavratura e o registro da escritura. Como havia pendências tributárias municipais e federais, a certidão não podia ser emitida, o que acabava impedindo a concretização do negócio.
Na prática, criou-se uma restrição patrimonial indireta. O imóvel permanecia indisponível para venda não por decisão judicial de constrição, penhora ou indisponibilidade formal, mas por uma exigência administrativa que condicionava o negócio jurídico ao pagamento prévio da dívida.
Foi justamente esse ponto que a decisão judicial rechaçou.
O fundamento central é conhecido no direito tributário: o Estado não pode utilizar meios indiretos de coerção para compelir o contribuinte ao pagamento de tributos. Essas medidas, tradicionalmente chamadas de sanções políticas, já foram rechaçadas pela jurisprudência constitucional em diversas oportunidades.
A cobrança do crédito tributário deve ocorrer pelos instrumentos legalmente previstos, em especial por meio da execução fiscal, com observância do devido processo legal. O que não se admite é transformar exigências acessórias em mecanismo de bloqueio da atividade patrimonial ou empresarial do contribuinte.
Sob essa perspectiva, condicionar a venda de imóvel à apresentação de CND ou CPEN, quando isso equivaler a impedir o negócio em razão exclusiva da existência de débito, representa forma indevida de pressão estatal.
A decisão é relevante porque enfrenta um problema recorrente na prática: operações imobiliárias que ficam paralisadas por interpretação excessivamente restritiva em cartórios, mesmo sem base legal suficiente para tanto. Em muitos casos, o resultado é a perda de oportunidade negocial, prejuízo patrimonial e insegurança jurídica para as partes envolvidas.
O precedente fortalece a compreensão de que a regularidade fiscal não pode ser convertida, indistintamente, em requisito absoluto para alienação de bens, sobretudo quando essa exigência substitui indevidamente os mecanismos formais de cobrança tributária.
Para empresas e profissionais que lidam com reestruturação patrimonial, compra e venda de ativos ou regularização de passivos, trata-se de orientação importante: nem toda exigência cartorária fundada em débito fiscal é legítima, e negócios antes considerados inviáveis podem, em determinadas situações, ser judicialmente destravados.